RU
После войны Украине придется восстанавливать не отдельные города или кварталы, а значительную часть экономики. По оценкам международных организаций, стоимость восстановления уже измеряется сотнями миллиардов долларов, а жилищный сектор стал одним из наиболее пострадавших. Для инвесторов это означает появление рынка, который еще много лет будет нуждаться в огромном объеме капитала.
Впрочем, инвестировать в восстановление – это не только купить квартиру в новостройке. Сегодня существует гораздо больше инструментов, позволяющих участвовать в развитии рынка недвижимости даже с относительно небольшим капиталом.
Украина столкнулась с самым большим жилищным дефицитом за время независимости
Война лишь обострила существовавшую годами проблему. Значительная часть жилищного фонда Украины была построена еще во второй половине прошлого столетия и постепенно приближалась к необходимости масштабной реконструкции или замены. После 2022 к этому добавились массовые разрушения жилья.
По оценкам Всемирного банка, повреждено или полностью уничтожено около 14% жилищного фонда страны. Миллионы украинцев потеряли свои дома или нуждаются в капитальном ремонте жилья. Общая потребность в восстановлении жилищного сектора уже оценивается в более чем 84 млрд долларов.
При этом эксперты оценивают общую потребность Украины в новом жилье примерно в 600 млн. квадратных метров. В эту цифру входит как жилье, разрушенное войной, так и устаревшие дома, нуждающиеся в постепенной замене независимо от военных последствий.
Строят гораздо меньше, чем нужно стране
Даже до начала полномасштабного вторжения украинский строительный сектор не мог полностью удовлетворить спрос. После 2022 года ситуация стала еще сложнее.
В прошлом году в эксплуатацию ввели около 9,5 млн. квадратных метров жилья. Для сравнения, довоенный максимум превышал 11 млн. квадратных метров. Но даже эти характеристики не решали делему дефицита. Если сравнивать нынешние темпы строительства с общей потребностью рынка, то они покрывают лишь небольшую часть необходимого объема.
Причина не только в войне. Девелоперы осторожнее запускают новые проекты, банки значительно придирчивее финансируют строительство, а покупатели чаще откладывают решение из-за неопределенности. В то же время завершение уже начавшихся комплексов для большинства компаний стало приоритетом над стартом новых строек.
Почему квартиры продолжают дорожать даже во время войны
Многих удивляет, что, несмотря на войну, недвижимость в большинстве регионов Украины не дешевеет. На самом деле это объясняется экономикой рынка.
Каждый новый жилищный комплекс сегодня обходится застройщикам дороже, чем несколько лет назад. Стоимость строительства выросла из-за подорожания материалов, более сложной логистики, дефицита работников и более высоких затрат на оплату труда. Часть продукции приходится импортировать, а это делает строительство еще более дорогим.
Одновременно количество новых квартир, выходящих на рынок, сокращается. Когда предложение ограничено, а спрос остается, цены имеют естественную тенденцию к росту.
Отдельную роль играет государственная программа «еселя». Для части застройщиков она уже обеспечивает значительную долю продаж, поскольку позволяет покупателям оформлять жилье в ипотеку на более доступных условиях.
Откуда может появиться спрос после войны
Часто можно услышать мнение, что у украинцев больше нет денег на покупку жилья. Однако статистика свидетельствует о другом.
Объем средств населения на банковских счетах продолжает расти. Значительные суммы украинцы также инвестировали в ОВГЗ, еще больший объем сбережений традиционно хранится в наличной валюте. Это значит, что возможный внутренний капитал для инвестиций существует.
Пока идет война, значительная часть этих денег остается в стороне от рынка. Однако после стабилизации ситуации владельцы капитала могут начать более активно вкладывать средства в квартиры, коммерческую недвижимость и новые строительные проекты.
Дополнительный спрос способны сформировать украинцы, которые вернутся из-за границы, а также международные инвесторы. Если Украина продолжит интеграцию в Европейский Союз, разница в стоимости недвижимости между Киевом и другими европейскими столицами может постепенно сокращаться.
Обязательно ли покупать квартиру
Долгое время инвестиции в недвижимость ассоциировались только с покупкой квартиры. Сегодня этот подход уже не единственный.
На мировых рынках давно работают фонды недвижимости – REIT (Real Estate Investment Trust). Они объединяют средства большого количества инвесторов и вкладывают их в жилые комплексы, торговые центры, офисные здания, склады, гостиницы или другие объекты.
Украинский рынок также постепенно двигается в этом направлении. Подобные фонды позволяют инвестору получить долю в большом портфеле недвижимости без необходимости самостоятельно покупать квартиру, искать арендаторов или заниматься управлением объектом.
Еще одно преимущество такого подхода – диверсификация. Если владелец квартиры полностью зависит от одного объекта, то фонд обычно владеет десятками разных активов. Это позволяет снизить риски, хотя полностью они, конечно, не исчезают.
Какие риски следует учитывать
Несмотря на потенциал рынка, инвестиции в восстановление Украины нельзя назвать безрисковыми.
Прежде всего, сохраняются военные риски. Кроме того, на доходность могут влиять инфляция, валютные колебания, изменения стоимости строительства, сроки ввода объектов в эксплуатацию и общая экономическая ситуация в стране.
Поэтому инвесторы все чаще не концентрируют все средства в одном активе, а формируют диверсифицированный портфель, сочетая недвижимость, государственные облигации, депозиты и другие инструменты.
Вывод
Восстановление Украины станет процессом не на несколько лет, а, вероятно, десятилетием. Потребность в новом жилье, коммерческой недвижимости и инфраструктуре уже сейчас значительно превышает темпы строительства, а после войны спрос может возрасти еще больше.
Для частных инвесторов это открывает разные возможности – от покупки отдельных квартир до участия в фондах недвижимости. В то же время, любые инвестиции требуют оценки рисков, а решение следует принимать не только на основе потенциальной доходности, но и с учетом собственной финансовой стратегии.