Орендна активність зросла на третину

У першому півріччі 2026 року обсяг орендованих офісних площ у Києві становив близько 104 тис. кв. м. Це на 33% більше, ніж за аналогічний період 2025 року.

За даними дослідження EXPANDIA, зростання активності відбувається на тлі поступового скорочення вакантності та обмеженої нової пропозиції. Бізнес повертається до активнішого використання офісних приміщень, водночас частина компаній змушена змінювати локації через безпекові ризики.

Вільних офісів стає дедалі менше

На кінець другого кварталу частка вакантних офісних площ у Києві скоротилася до 16%. Від початку року показник знизився на 2,5 відсоткового пункта, наблизившись до 14,5%, які фіксувалися наприкінці 2021 року.

Зменшення кількості вільних приміщень пояснюється не лише активністю орендарів. На ринок впливають вимушені переміщення компаній та попит з боку малого й середнього бізнесу.

Особливо помітне скорочення вакантності у якісних бізнес-центрах. За рік частка вільних площ у будівлях класу А знизилася до 14%, тобто на 8 відсоткових пунктів. У сегменті класу B вакантність скоротилася до 15,5%, зменшившись приблизно на 4 відсоткові пункти.

Майже половина угод пов’язана зі зміною офісу

Структура орендних угод свідчить, що компанії не просто розширюють присутність на ринку, а активно змінюють свої поточні локації.

Майже 40% усіх угод припало на переїзд компаній до інших офісів. Ще приблизно 20–30% угод були пов’язані з вимушеним переміщенням бізнесу з будівель, які постраждали внаслідок ракетних атак.

Таким чином, частина попиту безпосередньо пов’язана з необхідністю забезпечити безперервність роботи підприємств і знайти безпечніші або придатніші для роботи приміщення.

Офісна пропозиція скоротилася через пошкодження будівель

На кінець другого кварталу загальний обсяг конкурентної офісної пропозиції Києва становив 2,08 млн кв. м, що на 1,7% менше, ніж на початку року.

Одним із факторів скорочення стало пошкодження офісної інфраструктури. Протягом першого півріччя близько 50 тис. кв. м офісних площ, або приблизно 2% конкурентної пропозиції, зазнали часткових чи значних пошкоджень унаслідок ракетних ударів.

Водночас ринок почав отримувати нові об’єкти. У першому півріччі було введено близько 15 тис. кв. м нової офісної пропозиції. Це важлива зміна після повної відсутності нових площ у 2025 році, однак їхнього обсягу поки недостатньо для суттєвого розширення ринку.

ІТ-компанії формують майже половину попиту

Найбільшим джерелом попиту на офісну нерухомість залишаються технологічні компанії.

На ІТ, високі технології та телекомунікації припало 48% усіх орендних угод за галузевою структурою попиту. Ще 14% сформували підприємства виробничого, промислового та енергетичного секторів.

Частка фармацевтичних і медичних компаній становила 6%. При цьому протягом першого півріччя також збільшувалася присутність бізнесу, пов’язаного з оборонною сферою. Водночас такі компанії були розподілені між різними галузями, тому їхня частка не виділяється в окрему категорію.

Ставки оренди поки залишаються стабільними

Попри зростання попиту та скорочення вакантності, базові ставки оренди найкращих офісів від початку року суттєво не змінилися.

Для приміщень без ремонту орендодавці в середньому просять $14–18 за кв. м на місяць, тоді як офіси з готовим ремонтом коштують близько $19–25 за кв. м.

Запитувані ставки у бізнес-центрах класу А становлять $16–27 за кв. м, а в об’єктах класу B — $8–18 за кв. м на місяць.

Це свідчить про те, що нинішнє зростання попиту поки не призвело до різкого підвищення базових цін. Натомість головною зміною для орендарів стає скорочення вибору доступних якісних приміщень.

До кінця року вакантність може продовжити знижуватися

За оцінкою EXPANDIA, до кінця 2026 року київський офісний ринок, ймовірно, залишатиметься відносно стабільним. Водночас обмежена кількість нових площ може сприяти подальшому поступовому скороченню вакантності.

Найбільше це може позначитися на якісних бізнес-центрах, де доступних приміщень уже стає менше. Якщо орендна активність збережеться на нинішньому рівні, компаніям доведеться швидше приймати рішення щодо переїзду або бронювання відповідних площ.

Дефіцит нерухомості охоплює й складський сегмент

Схожа ситуація спостерігається і на ринку складської нерухомості. За останні кілька місяців орендні ставки на склади в Україні зросли приблизно на 12–13%.

Причиною стало суттєве скорочення доступних площ. Додатковий тиск створюють пошкодження та знищення розподільчих центрів, що змушує торговельні мережі та логістичні компанії перебудовувати свої ланцюги постачання.

Таким чином, ринок комерційної нерухомості поступово переходить від надлишку вільних площ до ситуації, коли якісна пропозиція стає дефіцитною. Для офісного сегмента це вже проявляється у скороченні вакантності, а для складського — у помітному зростанні орендних ставок.