UA
Після завершення війни Україні доведеться відновлювати не окремі міста чи квартали, а значну частину економіки. За оцінками міжнародних організацій, вартість відбудови вже вимірюється сотнями мільярдів доларів, а житловий сектор став одним із найбільш постраждалих. Для інвесторів це означає появу ринку, який ще багато років потребуватиме величезного обсягу капіталу.
Втім, інвестувати у відбудову — це не лише купити квартиру в новобудові. Сьогодні існує значно більше інструментів, які дозволяють брати участь у розвитку ринку нерухомості навіть із відносно невеликим капіталом.
Україна зіткнулася з найбільшим житловим дефіцитом за час незалежності
Війна лише загострила проблему, яка існувала роками. Значна частина житлового фонду України була побудована ще у другій половині минулого століття і поступово наближалася до необхідності масштабної реконструкції або заміни. Після 2022 року до цього додалися масові руйнування житла.
За оцінками Світового банку, пошкоджено або повністю знищено близько 14% житлового фонду країни. Мільйони українців втратили свої домівки або потребують капітального ремонту житла. Загальна потреба у відновленні житлового сектору вже оцінюється більш ніж у 84 млрд доларів.
При цьому експерти оцінюють загальну потребу України у новому житлі приблизно у 600 млн квадратних метрів. До цієї цифри входить як житло, зруйноване війною, так і застарілі будинки, які потребуватимуть поступової заміни незалежно від воєнних наслідків.
Будують значно менше, ніж потрібно країні
Навіть до початку повномасштабного вторгнення український будівельний сектор не міг повністю задовольнити попит. Після 2022 року ситуація стала ще складнішою.
Минулого року в експлуатацію ввели близько 9,5 млн квадратних метрів житла. Для порівняння, довоєнний максимум перевищував 11 млн квадратних метрів. Але навіть ці показники не вирішували проблему дефіциту. Якщо порівнювати нинішні темпи будівництва із загальною потребою ринку, вони покривають лише невелику частину необхідного обсягу.
Причина не лише у війні. Девелопери обережніше запускають нові проєкти, банки значно прискіпливіше фінансують будівництво, а покупці частіше відкладають рішення через невизначеність. Водночас завершення вже розпочатих комплексів для більшості компаній стало пріоритетом над стартом нових будівництв.
Чому квартири продовжують дорожчати навіть під час війни
Багатьох дивує, що попри війну нерухомість у більшості регіонів України не дешевшає. Насправді це пояснюється економікою ринку.
Кожен новий житловий комплекс сьогодні обходиться забудовникам дорожче, ніж кілька років тому. Вартість будівництва зросла через подорожчання матеріалів, складнішу логістику, дефіцит працівників та вищі витрати на оплату праці. Частину продукції доводиться імпортувати, а це робить будівництво ще дорожчим.
Одночасно кількість нових квартир, які виходять на ринок, скорочується. Коли пропозиція обмежена, а попит залишається, ціни мають природну тенденцію до зростання.
Окрему роль відіграє державна програма «єОселя». Для частини забудовників вона вже забезпечує значну частку продажів, оскільки дозволяє покупцям оформлювати житло в іпотеку на доступніших умовах.
Звідки може з’явитися попит після війни
Часто можна почути думку, що українці більше не мають грошей на купівлю житла. Проте статистика свідчить про інше.
Обсяг коштів населення на банківських рахунках продовжує зростати. Значні суми українці також інвестували в ОВДП, а ще більший обсяг заощаджень традиційно зберігається у готівковій валюті. Це означає, що потенційний внутрішній капітал для інвестицій існує.
Поки триває війна, значна частина цих грошей залишається осторонь ринку. Однак після стабілізації ситуації власники капіталу можуть почати активніше вкладати кошти у квартири, комерційну нерухомість та нові будівельні проєкти.
Додатковий попит здатні сформувати українці, які повернуться з-за кордону, а також міжнародні інвестори. Якщо Україна продовжить інтеграцію до Європейського Союзу, різниця у вартості нерухомості між Києвом та іншими європейськими столицями може поступово скорочуватися.
Чи обов’язково купувати квартиру
Довгий час інвестиції в нерухомість асоціювалися виключно з купівлею квартири. Сьогодні цей підхід уже не єдиний.
На світових ринках давно працюють фонди нерухомості — REIT (Real Estate Investment Trust). Вони об’єднують кошти великої кількості інвесторів і вкладають їх у житлові комплекси, торговельні центри, офісні будівлі, склади, готелі чи інші об’єкти.
Український ринок також поступово рухається у цьому напрямку. Подібні фонди дозволяють інвестору отримати частку у великому портфелі нерухомості без необхідності самостійно купувати квартиру, шукати орендарів або займатися управлінням об’єктом.
Ще одна перевага такого підходу — диверсифікація. Якщо власник квартири повністю залежить від одного об’єкта, то фонд зазвичай володіє десятками різних активів. Це дозволяє зменшити ризики, хоча повністю вони, звичайно, не зникають.
Які ризики варто враховувати
Попри потенціал ринку, інвестиції у відбудову України не можна назвати безризиковими.
Перш за все зберігаються воєнні ризики. Крім цього, на дохідність можуть впливати інфляція, валютні коливання, зміни вартості будівництва, строки введення об’єктів в експлуатацію та загальна економічна ситуація в країні.
Саме тому інвестори дедалі частіше не концентрують усі кошти в одному активі, а формують диверсифікований портфель, поєднуючи нерухомість, державні облігації, депозити та інші інструменти.
Висновок
Відбудова України стане процесом не на кілька років, а, ймовірно, на десятиліття. Потреба у новому житлі, комерційній нерухомості та інфраструктурі вже зараз значно перевищує темпи будівництва, а після завершення війни попит може зрости ще більше.
Для приватних інвесторів це відкриває різні можливості — від купівлі окремих квартир до участі у фондах нерухомості. Водночас будь-які інвестиції потребують оцінки ризиків, а рішення варто ухвалювати не лише на основі потенційної дохідності, а й з урахуванням власної фінансової стратегії.